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つい先日、住宅ローンの繰り上げ返済をしてきました。繰り上げ返済はこれで3回目。
頑張って繰り上げ返済をしていると、実際のところ、どれぐらいトクしているのかが気になりますよね。
2008年9月にマイホーム（中古一戸建て）を購入し、住宅ローン持ちになったわが家。
中古住宅なので土地を買って家を新築するのに比べて安いし、頭金をがんばったこともあって、借入額はそこまで多くはないのですが、それでもローンはローン、当然少なからぬ利息がかかってきます。
できるだけローンを早く返し終えたかったので、最初、借入期間を15年にしたかったのですが、金融機関の許可が取れず、20年返済に設定されてしまいました。（ウチの信用力が低かったためだと思います。）
長く借りればそれだけ利息が増えるのは必然。だから、普通に毎月のローン返済をしつつ、ある程度の貯金が貯まったらどんどん繰り上げ返済をしていこうと決めていました。
目標は「年1回の繰り上げ返済」で、今のところ、2008年に購入して、2009年、2010年、2011年（今回）と、返済額にばらつきはありますが、年一回の目標はクリアできています。
（先日、あるFPさんに「住宅購入して丸3年もたたないうちに3回繰り上げ返済できるなら、最初からもっと月々の返済額を増やしておけばよかったのに。」と言われましたが、前述の通り、金融機関に認めてもらえなかったんだから仕方ない・・・。）
住宅ローン 繰り上げ返済シミュレーション
(c) もとくん｜写真素材 PIXTA
どうしてこんなにせっせと住宅ローンの繰り上げ返済をしているかというと、1回目の繰り上げ返済のときに、繰り上げ返済をすることでトクする（払わなくてよくなる）利息分の大きさにびっくりしたから。
金融広報中央委員会の「知るぽると」というサイトに、いろいろな資金プランシュミレーションが載っているのですが、その中に、繰り上げ返済シミュレーションというものがあります。
ここに当初借入金額、借入期間、返済済み期間、金利を入力し、繰り上げ金額（いくら繰り上げ返済をする予定か）を入力すると、それによって減少する利息額がぱっと出てきます。
たとえば、2,000万円を2.25％の金利で20年間借りた（※ボーナス返済なし）と想定すると、
借入開始から1年後に100万円を繰り上げ返済すると、減少する利息額は510,525円
借入開始から3年後に100万円を繰り上げ返済すると、減少する利息額は444,995円
借入開始から5年後に100万円を繰り上げ返済すると、減少する利息額は382,242円
借入開始から10年後に100万円を繰り上げ返済すると、減少する利息額は 236,939円
（※いずれも期間短縮の場合です。返済期間を変えずに月々の返済額を減らす場合、ここまでおトク度は高くなりません。）
当然、早い段階で繰り上げ返済すればするほど、減少する利息額が大きくなります。
借入額が違うのでわが家の場合は上の通りではありませんが、”100万返して50万以上トクする”に近いものがあり、「こんなに違うなら、繰り上げ返済しない手はない！」と思った次第。
ちなみにわが家の借入先の金融機関は、繰り上げ返済1回につき、21,000円の手数料がかかります。最初、「たっかーい！」と思ったのですが、50万円もトクするのであれば、2万円の手数料を支払ってでも、繰り上げ返済する価値は十分にありますよね。
このご時世、100万円預金してもたいした利息は付きませんが、繰り上げ返済なら ”100万返済して150万円分くらいの残債が消える”ことあるから、その効果はスゴイ！
(c) もとくん｜写真素材 PIXTA
とはいえ、繰り上げ返済をすることにデメリットがないわけではありません。
ひとつには、住宅ローン減税のこと。住宅ローン控除をうけている場合、兼ね合いを考える必要があるかと思います。ただ、わが家の場合、取得したのが築25年以上の中古住宅だったので、住宅ローン控除の条件を満たしておらず、最初から控除ナシだったのでこの部分は関係なし。
もうひとつは、繰り上げ返済をがんばりすぎて、いざというときに使える預貯金が作れなくなる可能性です。もし、繰り上げ返済した直後に債務者が不慮の事故などで死亡した場合、残りの住宅ローンは（借入時に加入した）団信のおかげでチャラになってしまうので、その場合は「がんばって繰り上げ返済したせいで、手持ち資産（預金）がほとんどない」ということになってしまうかも・・・ということ。でも、これはあくまで低い可能性の話なので、私はあまり考えていません。
それよりも、たとえば「車を急に買い換える必要がでてきた」とか、「家の水周りにリフォームの必要が発生した」とか、急にまとまったお金が必要になる、なんてケースの方が現実にありそうですね。そんなとき、その費用が捻出できず、別口でマイカーローンやリフォームローンを借りなくてはならない状況になってしまうのはマズい気がします。
「どれぐらい手元に残せば安心か」の目安は各家庭により異なると思いますが、めいいっぱいまで預貯金をかきあつめて繰り上げ返済に充ててしまうのはリスクが高いと言えるでしょう。
気になったら、まずは調べてみよう
つまるところ、「当初借入金額」「借入期間」「返済済み期間」「金利」によって、繰り上げ返済した場合にトクする金額（＝減少する利息額）には差があるため、一概に「これくらいトクします」とは言えませんが、上の例のように、100万円繰り上げ返済して、50万トクする・・・なんてこともあるくらい、その効果は大きいです！
「もしウチが、いま○○○万円繰り上げ返済したら、いったいいくらぐらいトクするのかな？」
そんな疑問がちらりと頭をよぎった方は、ぜひ、「知るぽると」の繰り上げ返済シミュレーションで調べてみてください。もちろん、名前やメルアドなどの個人情報を入力する必要もなく、ぱぱっと結果がでてくるのでおもしろいですよ。
私の場合、「これぐらいトクする」と具体的な数字（金額）でみると、俄然、「がんばって繰り上げ返済しよう。そのためにお金貯めるぞ～！」という気持ちがわき上がってきます。＾＾
住宅ローン返済中の方、ぜひいちどシュミレーションをして、繰り上げ返済の効果を確認してみてくださいね。
