繰り上げ返済をして20年の住宅ローンを7年3か月で完済！いくら得した？早期完済ブログレポ

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住宅ローンの繰上げ返済は、する派・しない派がいて当然ですし、どちらがベターかは状況・条件によるので一概にはいえませんが、私は繰り上げ返済する派。

過去にこのブログで住宅ローンの繰り上げ返済のことを何度か書きましたが、住宅ローン返済中は具体的な金額を書くのに少し抵抗があり、書いていませんでした。

ただ、昨年秋にめでたく住宅ローンを完済することができたので、繰り上げ返済を検討中の方の参考になるかなと思い、今回は具体的な金額も載せて、まとめてみます。

わが家の住宅ローンの総額と繰り上げ返済額

私は平成20年9月に1,550万円を20年ローンで借り入れ、それからほぼ年1回のペースで繰上げ返済を計6回行い、最終的に7年3ヶ月で完済しました。

借り入れ金額 15,500,000円
毎月のローン返済 87回（7年3か月）で 6,896,763円
繰上げ返済 6回で 9,715,996円
繰上げ返済手数料 6回で 126,000円

（ということで、手数料を含めたトータル返済額は 16,738,759円）

※私が住宅ローンを借りていたのは地元の信用金庫で、1回の繰り上げ返済につき（繰り上げ返済額にかかわらず）20,000円＋税の手数料がかかりました。大手都市銀行やネット銀行だと、この繰り上げ返済手数料がかからないところもあるので、毎回もったいないなと思いながら支払ったものです。

＜繰り上げ返済の記録＞
1回目　21年2月 1,490,842円
2回目　22年4月 1,678,597円
3回目　23年1月 1,994,368円
4回目　24年1月 1,480,487円
5回目　25年1月 1,561,441円
6回目　26年6月 1,510,264円
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
合計 9,715,996円　＋手数料126,000円

借り入れ金額 15,500,000円（1550万円）に対して、16,738,759円（約1674万円）の支払いをしたことになり、利息＋繰り上げ返済手数料として金融機関に支払った金額の合計は1,238,759円（約124万円）ということになります。

私が住宅ローンを借りたのは8年前のことで、私のローンは10年固定金利で2.25％でした。金利が1％を下回る金融機関がたくさんある現在からすると、かなり高い金利に感じますよね。その金利でも、最終的に支払った利息＋繰り上げ返済手数料が124万円で済んだのは、やはり繰り上げ返済のおかげだと思っています。

そうそう、ローン返済中に金利の引き下げ交渉をしにいったこともプラスでした。詳しくは、言ったモン勝ち？　住宅ローンの金利引き下げ交渉に成功♪をどうぞ。

また、繰り上げ返済をしたことで、団体信用生命保険の保証料も一部返金がありました。（団体信用生命保険の期間が圧縮されたため）

私が繰り上げ返済を積極的にした理由

繰上げ返済が万人に向くわけではないことは理解していますが、うちの場合は、

築20年以上の中古住宅を購入したので、住宅ローン控除が最初からなかった。（控除による恩恵が受けられない。）
住宅ローン金利が2.25％と高かった。
もともとの借入額がそこまで巨額ではなく、さらに不動産が3つに分かれているというちょっと特殊な状況で、ローンの借り換えをすると手数料が余分にかかるので、住宅ローンの借り換えはしたくなかった。
子どもが小学生のうちにローン完済をしたかった。
繰り上げ返済がモチベーションになって仕事をがんばることができた。（※これは私が収入の変動の大きいフリーランスだったため。）

などの理由で繰り上げ返済をしました。

収入、借入額（残債）、家族構成、年齢などによって条件が異なるため、一概にいうことはできませんが、ざっくり言えば、「借入額がそこまで大きくなく、金利が高め、住宅ローン控除の恩恵が受けられない」人は、繰り上げ返済をすると得になる可能性が高いです。

反対に、「住宅ローンの借入額が大きく、金利が安く、住宅ローン控除の恩恵を受けられる」人は、繰り上げ返済によるメリットが大きくない可能性があります。（住宅ローン控除もですが、団体信用生命保険も保険としての価値があるので。）

住宅ローンの繰り上げ返済（早期完済）をして、結局いくら得した？

私は繰り上げ返済を6回して20年ローンを7年3カ月で完済しましたが、もし一度も繰り上げ返済をせず、普通に20年かけて返済をしていた場合と比較して、どれぐらい得になっているのでしょうか。

住宅ローン借入時（2008年9月）の金利は2.25％で、10年固定金利。実際には10年目以降に突入する前に完済できたので、10年目以降の金利の計算が難しいのですが、仮にずっと2.25％の金利で、元利均等返済、一度も繰り上げ返済しなかったと想定すると、総支払額はおよそ1926万円という計算になります。

実際には、借り入れの3年後にローン金利の交渉をして、2.25％から1.95％への金利引き下げに成功しているので、1～3年目を2.25％、4年～20年を1.95％で計算してみると、総支払額は1887万円になります。わずか0.3％の引き下げですが、数十万の違いになるのですね。（※残債と残りの期間によってこの金額は変わります。）

10年目以降（2018年以降）の金利がもっと安ければ、さらに安くなる可能性もありますが、根拠となる数字がないので、上記の計算に従って比較することにします。